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保险资金非商业地产解放军或涉保障房建设

2022年09月21日 苦苣财经网

保险资金非商业地产“解放军” 或涉保障房建设

保险资金非商业地产“解放军” 或涉保障房建设 更新时间:2010-11-22 8:58:16   保险资金对不动产的青睐,早已不是新鲜事。早在2006年前后,泰康保险就开始组建自己的房地产投资团队。但直到今年9月初,《保险资金投资不动产暂行办法》的下发,才使得保险资金投资不动产的路径稍显明朗。

寿险保单存续期可长达20年,需要有与之相匹配的长期投资。长期以来,由于国内缺乏符合保险公司资金配置的长期债券,而不动产拥有稳定且可观的租金回报,保险公司尤其寿险公司要求放行险资投资不动产的呼声甚高。

“这个口子早晚得开,最后出来10%的上限,超出了业界预期,我们原以为只有5%-6%。”仲量联行北京研究部主管覃晓梅表示。按照《办法》,险资投资不动产的上限为上季末总资产年的10%。业界普遍认为,险资在商业地产和养老地产的机会将凸显。但乐观与悲观的两极依然存在。

乐观者认为,国内商业地产专业程度低且资产“流动性”不足,险资开闸涌入楼市,很可能扮演商业地产“救世主”角色。悲观者则看到,目前国内写字楼和商场的租金回报率,很难符合保险公司的投资需求,因此短期内险资大量进入商业地产的可能性不大。

险资频试水

在2009年10月新《保险法》正式施行之后,各家保险公司在房地产业开始活跃起来。新《保险法》拓宽了保险公司的投资渠道,允许保险资金在遵循安全性原则下投资不动产。

2009年11月,保监会批准泰康人寿保险股份有限公司养老社区投资试点方案,成为保险业浮出水面的首例养老地产项目;2010年初,泰康人寿投资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地,第一家泰康养老社区预计将于2013年至2014年建成。

2009年底,中国人寿股份有限公司先后两次购入远洋地产股份,持股比例至24.08%,成为远洋地产第一大股东。2010年1月,北京市土地整理储备中心挂牌出让市场瞩目已久的CBD核心区域“中服地块”,要求竞买人联合体中,须有注册资本不少于50亿元的金融机构参与,且金融机构在联合体中要绝对控股。这一竞买条件招致业界人士发出“内定”质疑,后“中服地块”搁置数月。

中国人寿在养老社区投资上也步步紧逼。今年全国“两会”期间,中国人寿董事长杨超透露,初步规划构建养老社区“一南一北”的格局,已在河北廊坊拿地超万亩,计划总投资约100亿元,而南部则有可能落户海南。

同时,其他保险公司在国内土地拍卖市场浮出水面。2010年2月,太保寿险、泰康人寿联合上海房企共同竞拍上海外滩新“地王”,最后阶段惜败。

在保险公司内部,地产投资平台的搭建或重新梳理引人注目。2009年12月,国寿投资控股有限公司受让外方力华发展有限公司股份,将旗下北京中保信房地产开发有限公司变为全资子公司,同时,中保信悄然更名为国寿地产。并成为国寿集团的全资子公司,开始了从前台秘书到建筑师的大举招聘。

消息人士称,中国人保亦在搭建专营地产的子公司。中国人保集团董事长吴焰今年3月向媒体透露,中国人保搭建了人保投控和人保资本两个专业化投资平台,形成了相应的市场化团队,并已经储备了一定规模的项目资源。

平安集团则以其拥有平安信托的便利,早已大规模地涉足房地产投资领域,并培养了一个成熟的不动产投资团队。截至2010年上半年,平安信托在房地产方面的投资规模达204亿元,并希望年底能做到260亿元的规模。

事实上,国寿地产此前已投资开发三座北京核心地段的写字楼:中国人寿大厦、鑫茂大厦、国际金融城A座。这些写字楼均被视为中国人寿的自用性不动产。事实上,保险公司在保监会放闸之前早已涉足商业地产,均假“自用”之名而行。中国人保、太保和泰康等保险公司,近年均在一线城市核心地段置下多处写字楼。

《办法》明确,保险公司投资购置自用性不动产,应当运用资本金。《办法》施行后,业界认为,保险公司将名正言顺地使用保险资金以债权、股权或物权的方式,投资商业地产项目。

今年9月中旬,平安信托买下成都中汇广场,被业内视为新政出台后的险资投资商业地产第一单。11月5日,平安信托董事长童恺在平安开放日指出,中汇广场是平安自用的办公楼,且用的是平安的资本金购买。他强调,平安仍无险资投资商业地产的案例。

几乎同时,泰康人寿在北京市的核心地段——中国美术馆南侧,悄然拿下一块总建筑面积约6万平方米的综合性用地。知情人士称,这一地块将建写字楼、商场和展览拍卖馆等商业项目。

按照《办法》,保险公司投资不动产,投资额超过20亿元或超过可投资额度20%的,应在协议签署后五个工作日内,向中国保监会报告。业界人士向本刊记者透露,目前保监会对险资投不动产的审批很严格,采取事前报批而非报备方式,“我们也在试探监管尺度”。

截至10月底《办法》实施后,险资投资不动产向保监会报告的案例仍屈指可数,上述人士向本刊记者表示,最近一个案例,是平安于约两周前上报的购买北京一处不动产项目,该交易总金额约45亿元,截至本刊记者发稿,该项目尚未得到保监会批复。

空间在哪

在房地产调控的大背景下,险资的开闸尤显突兀,怎样避免险资流入禁地,特别是住宅开发市场?这挑战着保险公司的投资行为及监管层的智慧。

《办法》规定,险资不得以股权方式但可以债权方式投向政府土地储备,此外,禁止险资设立房地产开发公司,或者投资未上市房地产企业股权,或以投资股票方式控股房地产企业。

在新规下,保险公司不得直接做开发,不能成为上市房地产企业的大股东,类似中国人寿入主远洋地产的案例将不会再发生。但也有“口子”,如可以投项目公司的股权。

仲量联行北京投资部董事庞树东认为,从现有法规看,险资可以投资自有物业、商业物业、一些核心类资产,将来政府可能让险资介入保障性住房和廉租房的建设开发。核心资产指开发风险几乎为零、具有良好的现金流和未来稳定的发展趋势、并且在市场上有良好的估值体系、可以去追溯的项目,如北京市CBD的写字楼。“这符合保险公司的投资偏好,回报稳定理性。”庞树东表示。

但当下,符合保险公司要求的项目很少。平安信托董事长童恺向本刊记者表示,“现在商业地产项目不好找,原因是价格太高,距离我们的心理预期高出40%到50%,租金收益率连5%都达不到,因此我们更多的是直接投开发,而不是购买现成的商业项目。”他强调,新规定里,险资也可以投商业项目开发,只要不是直接做开发商就可以。

戴德梁行中国投资部助理董事曹建向本刊记者称,按照保监会公布的保险总资产的10%计算,国内险资约有4500亿元的可投资规模,但目前京沪两地的商业地产交易量每年总共约300亿元,其他城市约100亿元,总量大概400多亿元,4500亿元的总量以目前速度要十年才能消化。有限的市场空间下,怎样才能守住险资与住宅开发市场之间的“防火墙”?

庞树东认为,“照目前的法规看,险资是很难去投资住宅开发的,除了法规和条例的约束,还有一个重要原因,从长远和成熟的市场表现来看,住宅开发并不是保险资金的偏好。”

但也有人表示担忧,保险公司动辄数十亿购买上千亩土地开发养老社区,其实是规避新规,变相地介入住宅开发。业界有人预计,保监会或将针对养老地产圈定行为出台新规细则。而最终,保险公司投资的空间,将由其自身行为的规范程度和监管尺度决定。

平安样本

平安大举进军房地产的意图已很明显,也因其拥有信托牌照,更具有先行色彩。平安信托董事长童恺在接受本刊记者采访时指出,目前通过信托平台所投资的商业地产,也可用险资置换。2010年上半年,平安信托在房地产方面的投资规模达204亿元,并希望年底能做到260亿元的规模。“我们产品中,真正有价值的业务是非资本市场的投资,包括房地产、PE和基建投资。”据童恺透露,平安信托的税后利润相当于其管理资产总额的0.5%-1%,而房地产类的信托产品则能带来高达2%的费率。

童恺并不否认,平安将用完保监会允许总资产10%投资商业地产的比例上限。平安保险三季报显示,其总资产为10991亿元,由此其投资商业地产的总额可达1099亿元。

险资对房地产的兴趣正浓,盛富资本董事总经理黄立冲却不太乐观。他认为,炒商业地产“风险要大得多,其物业管理费每平方米可高达20元,是一笔巨额支出”。

童恺则认为,只要投资保守,问题不大。是否投资一个商业地产项目,平安信托看两个数据:租金和出租率。他称,在中国市场,很多别的基金可能主要靠资产升值获得回报,但平安则要求,如果物业投资整体回报率10%的话,租金回报必须占到6%,资产升值只占4%。

这种回报结构的要求导致平安信托很难收购现成的商业地产项目,比如上海租金回报普遍很低,主要靠升值赚钱。当时,由于市场上租金回报普遍是4%到5%,而平安信托要求6%到7%,因此市场的项目价格普遍高出其预期40%到50%。

因此,童恺告诉本刊记者,平安信托更倾向于直接投资开发项目,而不是现成的商业物业。“据保监会新政,险资也可以投商业项目开发,只要不是直接做开发商就行。”

对于投资风险,童恺坦诚平安信托一直在做压力测试。他表示,一般房地产投资失败不是因为资产价格下跌,而是因为投资者杠杆率太高、流动性出了问题需要斩仓。“因为房地产是周期性很强的行业,只要守得住,就不会有太差的结果。”而依靠背后的集团力量,流动性在平安信托应不是问题。

泰康探索

与平安不同,泰康人寿自2006年起另辟蹊径培育养老社区,在四年多时间里,其投资养老社区的平台发生了变化,但掘金养老社区的决心渐趋明朗。

2008年12月,弘泰老龄产业投资管理有限责任公司在北京市昌平区成立,弘泰老龄的法人代表刘挺军是泰康人寿总经理助理,及泰康置地投资有限公司CEO.

弘泰老龄注册资金5000万元,由弘泰恒业投资有限责任公司出资,弘泰恒业的法人代表任道德,是泰康人寿的董事及创始人之一。早期,泰康人寿对养老社区的投资,在任道德的直接领导和刘挺军实际负责的框架下低调展开。

但其实,在弘泰老龄成立前两年,刘挺军担任CEO的泰康置地2006年起已开始探索养老地产投资,并讨论了多种投资方式,并奔赴全国各地看项目,同时作人员配备、培训,到考察国外成熟的养老社区做准备。

与中国人寿选择与海外养老机构合作,共同开发养老地产,并由海外养老机构负责日常运营和管理不同,泰康人寿选择了独立运作。2008年,泰康人寿投资约10亿元,在北京昌平区中关村生命科学园建设了总占地253亩的养老社区后援中心,后援中心包括泰康健康管理研究中心、康复研究中心、客户服务及信息技术中心、自用配套项目和与养老事业相关的机构等。

其中,找地最难。养老社区的用地性质是属于经营性的还是非经营性的,应该协议转让还是招拍挂,政策都不明朗。此外,保险公司养老社区对土地的要求是面积大、价格便宜。“建立一个养老社区,在中型城市需要成千上万亩土地,在北京也至少达到上百亩规模,要找到这样的土地实非易事。”联想融科投资管理公司总裁李汝容向本刊记者表示。

一位接近泰康人寿的消息人士向本刊记者表示,除了在北京的投资,泰康还在上海崇明岛购置2000亩地,用于建设高档养老社区,此外,泰康的养老社区或将在海南和昆明选址。

同时,养老社区在泰康内部的地位不断提升,泰康投资养老社区平台也发生了变化。2010年8月,弘泰老龄宣布解散,并进入清算程序。同年1月,泰康之家投资有限公司在北京市昌平区小汤山镇注册成立,成为泰康进军养老社区的投资主体。

泰康之家注册资本1亿元,由泰康人寿的全资子公司泰康资产管理有限责任公司出资成立,法人代表陈东升为泰康人寿董事长。

据媒体报道,泰康之家已与北京昌平小汤山政府签署了合作协议,购置位于小汤山温泉乡的2000亩地,第一家“泰康之家”养老社区将于2013年至2014年建成。该项目是保监会批准的首个养老社区投资试点项目,泰康人寿计划先打高端市场,等成熟后再收购100所中小养老院。

“未来四年左右的时间内,我们将在北京郊区投入40亿元建成约1.5万张养老床位、大规模、全功能、高品质服务的现代养老社区,发展包括医疗保健、康疗养生、文化休闲等在内的新型健康养老产业。”陈东升在泰康之家成立仪式上公开表示。

险资不是“解放军”

险资开闸对开发商是重大利好,但险资并非商业地产的救世主,在当前监管环境下,更不可能直接介入住宅开发。

国内的商业地产刚刚兴起,一直存在资产“流动性”问题。“北京的写字楼基本都是大国企和大机构自用持有,上海则有一些外资买卖炒作,二三线城市基本没有写字楼市场,大部分自用或散售。”一位房地产行业界人士告诉本刊记者,“对商业地产的投资者来说,一直存在一个‘出口’问题。”

上述人士认为,在国外,一个商业地产项目经营多年后,成熟了可以卖给保险公司或退休基金,由后者长期持有,但由于此前投资不动产受限,国内保险公司除用资本金以“自用”名义持有一些商业地产,并没有充分扮演起商业地产“出口”的角色。

曹建表示:“保险资金的进入,提供给开发商多一条融资渠道和退出渠道。险资可通过整栋收购或参股方式从开发商手中接盘商业地产项目,开发商也不再依赖分拆出售来回笼资金。”此外,保险资金还可能采取开发定制的模式,即开发商根据保险公司要求开发地产项目,然后转售给保险公司。

对于商业地产中的零售物业,业界人士认为其专业性要求更高,即便对国内成熟的房地产开发商来说也是很大挑战,更何况初涉房地产的保险公司。因此,保险公司除禁止涉足的普通商品住宅项目,首先青睐写字楼,其次才是零售物业和养老地产。

此外,一位住建部人士对本刊记者透露,资金紧缺的保障房建设,目前正考虑引入保险资金。这一观点近期得到了一些地方官员和保险公司高层的回应,但保监会对此仍相当谨慎。

广受关注的是,目前一些保险公司以“养老地产”的名义,纷纷在各地储备土地。据知情人士称,泰康在海南、云南和上海等地都有投资,国寿在河北也有斩获。

一家上市房地产公司高管则认为,国内还没有真正的养老地产概念,保险公司以此名号可低价拿地,“以前万达的模式很受欢迎,但现在去拿地,比较流行的概念是工业地产和养老地产,可以当作政绩来做。”

曹建则称,国内保险公司做的养老地产,估计跟国外有很大差距。国内保险公司目前的重点在“地产”上,而不是“养老”。

一位PE界资深人士则认为,目前国内保险公司开发养老地产最大的挑战,是没有成熟专业的配套服务机构与之合作,这些地产项目建好之后,更关键的是由什么专业管理团队来运营,保险公司自己不具备运营经验。养老地产,从概念上讲,市场一定很大,但从概念到操作层面,仍有很多问题需要解决。一位国内地产基金人士也有同感。

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